Så hanterar du BRF:ens hetaste energifrågor

En bostadsrättsinnehavare har köpt en elbil, och önskar sig nu snarast en laddstolpe på föreningens parkeringsplats. Hur svårt kan det vara? Grannföreningen har ju haft en i flera år? Men på styrelsens mötesbord nästa månad blir den lilla frågan långsiktigt strategisk. Hur ska stolpen ägas, och elen debiteras – och räcker nätet till?

Tung post i resultaträkningen

Energikostnader står ofta för en fjärdedel av årsavgiften – bara värmen blir runt tusenlappen per månad för en genomsnittlig lägenhet. De flesta flerbostadshus värms okomplicerat med bara fjärrvärme, men det har länge blivit allt vanligare att komplettera med exempelvis luft- eller bergvärmepumpar. Och efter många års kraftig nedgång i priset på elproducerande solceller är det nu också allt fler som kompletterar med sådana, även om det ännu är i jämförelsevis tidigt skede.

Så långt energiförsörjningen. Självklart är det också ständigt aktuellt med åtgärder som kan minska värme- och elförbrukningen. LED-lampor som triggas av rörelsedetektorer sparar el jämfört med de gamla glödlamporna. En enkel översyn av tätningen runt dörrar och fönster kan både spara värme och minska obehagligt drag för boende. (Men många hus är byggda så att det är där som luften ska komma in, så om man är för duktig på att täppa till inflödena kan det bli bakläxa vid nästa obligatoriska ventilationskontroll, OVK.) I de stora miljonprogramsbestånden från 1950-, 60- och 70-talen är byten till energisnålare fönster ofta aktuella nu.

Och fjärravlästa vattenmätare har öppnat för så kallad individuell mätning och debitering (IMD), eller enhetsmätning, av den faktiska varmvattenförbrukningen – så att var och en betalar för sin dusch i stället för sina grannars. Detta får faktiskt alla att minska sin förbrukning med i genomsnitt runt en femtedel. För föreningen betalar sig investeringen oftast på mindre än fem år.

Ovanpå detta kommer nu en väntad boom när det gäller eldrivna fordon, och det handlar då inte bara om laddstationer för bilar. Allt fler boende köper elektriska cyklar, mopeder och sparkcyklar, och allt fler äldre boende kommer att önska sig bekväm plats för elrullstolar. Det här är både lokal- och energifrågor, som fordrar långsiktig strategi.  Läs mer om elbilsladdning för BRF här.

Åtta bästa tipsen

Så om man nu exempelvis är styrelseledamot i sin bostadsrättsförening – hur håller man då näsan över vattnet när svårbegripliga tekniska termer, och besynnerliga energienheter, virvlar runt en?

Någon riktig trollstavslösning finns tyvärr inte. Men med rätt förhållningssätt kan man få ut mesta möjliga av den tid man lägger ner på frågorna, så här är några grundtips.

1. Greppa totalkostnaden.
   I årsredovisningen står kostnaderna för värme och el, vanligtvis i en fotnot till resultaträkningens rad för driftkostnaderna. Hur stor del av årsavgifterna äter de upp? Vad blir det utslaget per lägenhet? När nya frågor kommer flygande är det bra att snabbt kunna se dem i relation till helheten.
2. Kräv att få förstå.
   Ofta är det bra att det är teknikengagerade personer som tar sig an energifrågorna i föreningen – de som lätt jonglerar med energimåtten och lönsamhetskalkylerna. Men de kan också tendera att överskatta tekniska och mätbara fördelar, och underskatta nackdelarna när lösningar blir svåra att överblicka. Dina ”dumma frågor” kan mycket väl vara de smartaste när det gäller att få alla perspektiv invägda. Försök att få till stånd ett samtal där personer med olika infallsvinklar lär sig förstå varandra.
3. Låt en expert göra en energikartläggning – ibland.
   Energifrågorna blir lätt föremål för mer eller mindre välunderbyggt tyckande från enskilda styrelseledamöter eller medlemmar. Till och med förvaltare och anlitade experter lockas ofta att försöka överglänsa varandra i ”min lösning är bättre än din”-lekar. Ett sätt att hålla ner den totala mödan är att med långa intervaller – kanske tio, femton eller rentav tjugo år – anlita någon av de väletablerade teknikkonsulterna för en övergripande rekommendation om åtgärder framöver. Våga sedan följa planen även när andra kommer och säger att de hade gjort det bättre själva. Energimyndigheten berättar om ett solskensexempel, från Gävle, på hur mycket man kan vinna med en rejäl kartläggning.
   
4. Ställ upp livsstilsscenarier.
   Hur kommer livet att se ut för dem som bor i din förening om 25 år? Försök att ställa upp några skilda alternativ, och illustrera gärna med teckningar även om de blir enkla eller taffliga. Det ger mental beredskap, sätter fart på fantasin, gör det lättare att samtala om idéer och illustrerar hur olika frågor påverkar varandra.
5. Håll hela energilösningen (lagom) enkel.
   Listan över tänkbara lönsamma energiinvesteringar kan ofta göras lång. Ofta finns det verkligen stora och ibland snabba besparingar att göra och då gäller det att våga investera! Samtidigt är det viktigt att inte krångla till det i onödan. Vem har det övergripande ansvaret när flera system ska samspela med varandra? Låt inte bekymmer landa just i ditt knä varje gång. Ibland behövs till och med någon som håller emot teknikentusiasmen.
6. Livslängden och räntan är jokrar.
   Vid investeringar i värmepumpar eller annan utrustning som kanske ska användas i decennier, beror den beräknade lönsamheten starkt på deras förväntade livslängd, och på vilken räntekostnad man räknar med för pengarna som investeras. När någon presenterar en kalkyl kan det vara bra att ställa följdfrågan: ”Hur säkra är antagandena?”. Uppdatera föreningens underhållsplan för att förutse när utrustning behöver bytas ut.
   
7. Bekanta dig med storheterna och enheterna.
   Är du bekväm med att hålla isär storheterna energi, som till vardags mäts i enheten kilowattimmar, respektive effekt, som mäts i watt? Effekten är energiåtgången inom en viss tid, såsom en sekund. En värmepump med en viss maxeffekt, och en viss förbrukad eleffekt, kan på ett år väntas ge ifrån sig en viss mängd värmeenergi. Begreppen återkommer hela tiden. Håll alltid isär ifall siffror beskriver max eller genomsnitt – en enorm skillnad om man talar exempelvis om effekt från solceller. Det är inte heller fel att bli van vid prefixen kilo, för tusen, och mega, för en miljon. De förkortas k respektive M.
8. Skilj på energi och pengar.
   Solceller och solvärmepaneler har svagheten att de ger mest energi när vi i Sverige efterfrågar den minst – när det är varmt. Investeringar ska inte maxa energivinsten som sådan utan också svara mot behoven vid rätt tid. Och en kilowattimme el är dyrare än en kilowattimme fjärrvärme.

Läs mer om elkonsumtion inom fastigheter här.